چه اتفاقی برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خواهد افتاد؟

سال ۹۹ سال عجیب و پر از حادثه ای برای بازار مسکن کشور بود. تاثیر بازارهای موازی همچون بورس و دلار و طلا از یک سو، افزایش سهمگین نقدینگی از سوی دیگر و اتفاقات سیاست بین المللی از سوی دیگر باعث شدند شاهد اتفاقاتی در بازار مسکن کشور باشیم که پیش بینی آن در سال ۹۸ دشوار بود. طبق گزارش های بانک مرکزی قیمت معاملات مسکن در سال ۹۹ بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش یافت و در برخی از ماه‌های سال ۹۹ بویژه در تابستان شاهد افزایش بیش از ۲-۳ برابری تعداد معاملات نسبت به سال ۹۸ بودیم. حتی شرایط کرونا هم باعث نشد تعداد معاملات مسکن کاهش یابند.اما اتفاقات بین المللی که مهمترین آن‌ها پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا در آبان ماه بود و همچنین روند نزولی بورس در سه ماهه پاییز ۹۹ باعث کاهش انتظارات تورمی عمومی در جامعه شد و به تدریچ تاثیر خود در بازار مسکن را هم نمایان کرد. در آذر ۹۹ دیدیم که قیمت مسکن نه تنها افزایش پیدا نکرد، بلکه روند کاهشی را پشت سر گذاشته و این روند در دی ماه ۹۹ نیز ادامه داشته است. تعداد معاملات هم کاهش چشمگیری نسبت به تابستان داشته است که با خروج تقاضای سرمایه گذاری از بازار مسکن قابل پیش بینی بود.بررسی روند تاریخی بازار مسکن طی ۲۵ سال گذشته حاکی از آن است که دوره های رونق و رکود در بازار مسکن ایران، دوره های ۵-۶ ساله بوده اند. طبق این دوره‌ها سال ۹۸ پس از دو سه سال رونق نسبی در بازار مسکن میبایست سال آغاز رکود در بازار مسکن میبود اما تاثیر متغیرهای ذکر شده بیشتر از حد انتظار بوده و تحلیلگران را متعجب کرد: سال ۹۹ شاهد افزایش قابل توجه معاملات در بازار مسکن بودیم. برای مثال در شهریور ۹۹ شاهد افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی معاملات نسبت به شهریور ۹۸ بودیم و در همین ماه قیمت معاملات مسکن به صورت میانگین ۹۰ درصد به نسبت ماه مشابه سال قبلش افزایش داشت.اما بررسی عوامل بیرونی و درونی تاثیر گذار بر بازار مسکن در این مقطع زمانی (دی ماه ۹۹) نشان می‌دهد شروع زمستان ۹۹ شروع زمستان بازار مسکن هم ممکن است باشد، حداقل برای دو سه سال. پیش بینی می‌شود طی یک سال آینده و سال ۱۴۰۰ تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن ادامه پیدا کرده و روند معاملات هم به صورت میانگین کمتر از سال ۹۹ باشد.بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن در یادداشت کوتاهی یادآور شده است:نگاهی به پیشینه بازار مسکن حاکی از آن است فعالان این بازار (اعم از فروشندگان، خریداران، سازندگان و…) در دو مقطع زمانی زیر دچار سندروم خودفریبیِ حاد می شوند و ضمن فراموش نمودن تاریخچه بازار مسکن، از پذیرش تغییر روند حرکتی این بازار امتناع می ورزند:۱. در مقطع زمانی انتهای افزایش چندساله قیمت مسکن، به خاطر چندسال تحرک در بازار مسکن این ذهنیت شکل می گیرد که روند صعودی قیمت مسکن تداوم خواهد یافت. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی ها برای اثبات تداوم افزایش قیمت مسکن بروز می یابند (همانند سال ۱۳۹۲).۲. در مقطع زمانی انتهای ثبات چندساله بازار مسکن به خاطر چند سال رخوت در بازار مسکن این ذهنیت شکل می گیرد که ثبات نسبی قیمت مسکن تداوم خواهد یافت. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی ها برای اثبات تداوم ثبات نسبی قیمت مسکن بروز می یابند (همانند سال ۱۳۹۶).باید توجه داشت که زمستان سال ۹۹ مقطع زمانی عوض شدن روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود و پیش بینی می‌شود از سال ۱۴۰۰ ثبات قیمتی بر بازار مسکن حاکم شود. این ثبات در مناطق مختلف کشور ممکن است در بازه های زمانی با تاخیر چندماهه اتفاق بیفتد ولی به تدریج این شرایط که معمولا از بازار مسکن تهران و حومه شروع می‌شود به همه مناطق کشور تسری خواهد یافت.